重庆市公有住房出售管理办法

渝住改发〔1994〕07号

第一条? 为适应建立社会主义市场经济体制的要求，推进住房商品化、社会化，稳步出售公有住房，根据《重庆市人民政府关于深化城镇住房制度改革的决定》，制定本办法。

第二条? 本市城镇范围内房地产管理部门直管的公有出租住房和企事业单位自管的公有出租住房，均可向职工出售。

下列住房不宜出售：

1.已列入旧城改造规划，近期即将拆除的住房；

2.经鉴定确认的危险住房；

3.可改作营业用的住房；

4.有历史保护价值的住房；

5.户内设施不全、共厨共厕的非成套住房；

6.未办理产权登记的住房；

7.产权单位认为不宜出售的住房。

第三条? 凡持有本市城镇正式户口的职工，均可向所在单位申请购买本单位自管的公有住房。具有合法租赁关系的市、区县（市）党政群团机关、事业单位工作人员可申请购买市、县（市）房地产管理部门直管的公有住房。

已租住的公有住房，只限于承租户购买。新建公有住房和腾空的旧住房实行先售后租，并优先出售给住房困难户和无房户。

第四条? 出售公有住房价格分为市场价、成本价和标准价。

向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价。

向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。成本价由住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费可不列入成本)、管理费、贷款利息和税金等七项因素组成。旧房的成本价按买房当年新房的成本价成新折扣（折旧年限为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算，经过大修或设备更新的旧房，按规定评估确定。

鉴于目前以成本价售房有困难，向中低收入职工家庭出售公有住房可实行标准价作为过渡。

第五条? 标准价按负担价和抵交价之和测定。一套56平方米建筑面积标准新房的负担价，1995年应为市、县（市）双职工年平均工资的3倍。双职工年平均工资为当地统计部门公布的上年职工平均工资的2倍。抵交价按双职工65年（男职工35年，女职工30年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80％计算。

标准价的具体计算办法及实际售价的计算公式见附件。

第六条? 出售公有住房的成本价和标准价由市、县（市）房改办会同物价部门逐年测定，并由重庆市住房制度改革领导小组批准后公布执行。

第七条? 新旧公有住房的具体售价（含成本价、标准价），根据房屋所处地段、环境、结构、楼层、设施和装修标准等调节因素，由重庆市房产价格评估事务所及其下属机构评定。

第八条? 以标准价出售公有旧住房给予成新折扣，负担价部分的年折旧率为2％；抵交价可根据使用年限适当降低，但最多不能超过新房抵交价的20％。使用年限超过30年的，以30年计算。

以标准价出售现已租住的公有住房，可适当给予折扣，1995年折扣率为负担价的5％，今后逐年减少，2000年前全部取消。

售房单位应根据购房职工建立住房公积金以前的工龄给予工龄折扣。离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。全市各区、县（市）每年工龄折扣的数额由市住房制度改革办公室逐年测定后公布。

第九条? 按成本价或标准价购买公有住房，每个职工家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国务院和四川省人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分执行市场价。

第十条? 售房价格要逐步从标准价过渡到成本价。当年的标准价要根据市、县（市）职工上年平均工资增长的水平、单位发给住房补贴和资助职工建立住房公积金年增长水平确定，一年一定；新房负担价与双职工家庭平均工资的倍数，要逐步提高，2000年以前达到3.5倍。

第十一条? 付款方式。职工购房可以一次付款，也可以分期付款。售房单位可对—次付款的购房职工给予一次付款折扣，1995年全市折扣率统一定为应付价款的5％。实行分期付款的，首期付款不得低于实际售价的30％，分期付款的期限不超过10年，分期交付的部分要计收利息，单位不得贴息，利率按政策性抵押贷款利率确定。经办政策性住房金融业务的银行，应充分利用政策性住房资金，向购房职工提供政策性抵押贷款。

第十二条? 按照统一政策，分级管理的原则，凡市属及中央、省属在渝房屋产权单位出售公有住房，必须报重庆市住房制度改革办公室审批；区、市、县属房屋产权单位出售公有住房，必须报所在地住房制度改革办公室审批。严禁越权审批。

第十三条? 明确产权。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。职工以标准价购买的住房，住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房地产管理部门有优先购买权。售房收入在补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费后，个人和单位按购房当年标准价占成本价的比例进行分配。

第十四条? 按标准价和成本价出售公有住房的单位，持住房制度改革办公室的审批文件，可免缴房产税、土地使用税、土地使用权出让金和办理房屋产权的一次性契税。

第十五条? 发展房地产交易市场，规范住房交易行为。职工购买住房，都要到房地产主管部门办理住房过户和产权转移登记手续，以及相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书，产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房注明产权比例。出售、赠与、继承及以其他形式转让所购住房，应按国家规定交纳有关税费。要加强市场管理，规范交易程序，完善税收制度，坚决查处倒卖房产牟取暴利等违法行为。

第十六条? 加强售后房屋维修、管理服务，发展社会化的房屋维修、管理市场。职工购买的住房，室内维修由购房人负担。整幢住房共用部位、公用设施应建立公共维修基金。改革现行城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理企业和社会化的房屋维修、管理市场。

第十七条? 职工按本办法购买公有住房后，仍按规定缴纳住房公积金，同时享受单位资助的住房公积金。

未建立住房公积金制度的单位，不得出售公有住房。

第十八条? 售房资金在所有权、使用权、存款利息收益权不变的前提下，专户存储，专项管理，全部用于住房建设。国有住房的出售收入按住房产权关系和一定比例上交同级财政和留归单位，分别存入住房资金管理中心在承办的专业银行房地产信贷部开设的“售房基金专户”；其他公有住房的出售收入，按房改政策性资金管理，必须存入住房资金管理中心在承办的专业银行房地产信贷部开设的“售房基金专户”。

单位将售房资金用于住房建设，报经分级管理的住房制度改革办公室审批后，免缴综合配套费、商业网点费、国有土地占地费、人防工程费、绿化建设费、教育设施配套费、电网建设附加费、消防设施费、供水设施建设费和重点工程建设债券等相关税费，规费主管部门均要积极办理。

第十九条? 本办法由重庆市住房制度改革办公室负责解释并组织实施。

第二十条? 本办法自1995年1月1日起施行。渝住改发〔1992〕13号文及〔1993〕07号文件同时废止。

重庆市住房制度改革领导小组

一九九四年十二月二十八日